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### 融城利好商业地产 广州写字楼市场供不应求

????2018年上半年,广州写字楼市场成交大热。据广州中原研究发展部统计,截至6月20日,上半年成交量达29万平方米,处于历史第二高位;与此同时,写字楼供应量为31万平方米。成交量逼近供应量,在广州中心城区,甚至出现了写字楼市场供不应求的局面。业内认为, *** 融城的利好带动了广州商业地产的发展,写字楼成交因此而受惠。

????写字楼大宗交易频繁

????外围区无论是供应量还是成交量,都占据了重头。今年上半年,广州写字楼的供应量31万平方米全部都在外围区,中心城区供应量为零;而成交亦有23万平方米在外围区。

????值得注意的是,写字楼大宗交易频繁成为上半年的亮点。去年以来写字楼整层、数层甚至整栋的大宗交易频现,除珠江新城、金融城及琶洲核心板块,临港CBD、万博等板块亦开始陆续有大宗交易呈现。企业客户主要以IT *** 、 *** 、金融投资、基建能源等行业为主,基本以自用为主,投资为辅。

????今年上半年,广州写字楼成交过亿元的大单有12宗,总金额达49.7亿元,超越了去年全年的统计总额;其中,成交面积和总金额最高的是祈福集团大厦。业内认为,企业购置广州办公物业的需求在不断增加,从而带动了写字楼市场交易量的大幅增长。

????为了打造“区域总部经济中心”,今年2月,广州市政府常务会议审议通过了《广州市促进总部经济发展暂行办法》,对新引进的总部企业,最高给予连续3年每年5000万元奖励;对无住房的总部企业人才,或每人每月发放1000元租房补贴。

????此外,广州各区纷纷出台招商引资政策,用于扶持 *** 和吸引企业人才进驻。光是去年,新注册企业就有20.7万家,增长率达到45.8%。

????政府重金奖励企业总部落户,提升了广州的吸引力,上半年,华润粤港澳大湾区总部落户黄埔,阿里云创新中心落户荔湾等,都是行业大事件。总部经济的发展带动中小企业形成聚集,毫无疑问也增加了区域办公的需求,写字楼物业的热门与之相关。

????写字楼供应不足

????写字楼成交虽热,供应量的短板却在逐步显现。数据显示,虽然去年半年度,广州写字楼的供应量增加到了40万平方米,但是在建项目开发总体进度较慢,供应后劲不足。

????2018年,广州核心板块已经出现供不应求的态势,目前写字楼可售货量不多,除了黄埔港CBD可售货量全是占比达到14.7%以外,其他板块均不足5%。

????从长线来看,写字楼供应不足或将成为常态。近年来,广州商业地块多采取定向出让的方式,为落实企业的投资运营,商业地块配备了高自持比例的要求,真正进入买卖市场的规模则有限。

????以琶洲为例,作为近几年商业地块供应的主力区域,预期可为市场带来173万平方米的全新写字楼。然而,琶洲出让的商业地块均要求自持70%,未来预期可售的写字楼仅不到52万平方米,不到整体供应的三分之一。从2015年至2017年,琶洲写字楼建筑面积最大的是复星南方总部,猫科动物指什么生肖,为20.65万平方米,而可售面积仅为6.2万平方米。

????一手交易供不应求或成常态

???? *** 融城的战略规划推动了广州营商环境的改善,企业落户激增,广州写字楼需求也相应扩大。但目前,广州写字楼市场的供应主要集中在外围,中心区写字楼供应短缺,仅有少量一手在售,而今年多个新落成的写字楼延迟至2019年交付使用,导致新企业落户只能以租赁为主。即便是租赁,部分商业地块也设有物业租赁条件。

????从租赁市场也可以看出一些端倪。租赁市场,2018年广州主力板块如珠江新城、琶洲,写字楼租金全线上升,空置率下降,承接力增强。

????外围区作为广州高新 *** 布局的重点区域, *** 聚集效应突出,企业自用、自营的物业需求规模也较大,因此,新增的写字楼多为内部消化,仅有少部分可以进入市场销售。从近3年广州商服用地供应情况来看,招商引资占比逐年升高,到2017年已达到90%,而无定向占比逐年下降,已降至10%。也就是说,广州无定向供应的商服用地仅占比一成。